Процедура покупки жилья в Великобритании
Ниже описана стандартная процедура оформления сделки по недвижимости в Великобритании. Данная схема не учитывает привлечение ипотечного кредита. Более подробную информацию по ипотеке Вы можете посмотреть в соответствующем разделе
Предложение

Как только вы определились и выбрали объект недвижимости, который желаете приобрести, вы делаете предложение на покупку данной недвижимости. В зависимости от состояния рынка, ваше предложение может быть основано как на полной рыночной стоимости, выставленной риэлтером, так и на более низкой стоимости, которую вы готовы были бы заплатить за выбранную недвижимость. Как только вопрос стоимости принципиально разрешен и согласован между сторонами к делу подключаются адвокаты.

Контракт

Адвокат покупателя получит контракт от адвоката продавца. Обычно контракт составляется по стандартной форме, после чего должен быть предпринят ряд шагов. В случае предполагаемых реконструкции или расширения объекта недвижимости необходимо провести консультации с местными органами власти и различными организациями. Например, необходимо получить планы коммуникаций и схемы электрических проводок в здании. Запросы в местные органы власти помогут разобраться во многих нюансах, например, к какой категории относятся прилегающие к зданию дороги (частные или общественные), узнать, отвечает ли выбранный объект всем требованиям и стандартам планирования и строительства и т.д.

В дополнение, ваш адвокат будет запрашивать от продавца всю необходимую информацию относительно приобретаемого объекта, относительно границ владений, основных коммунальных сервисов, существующих споров и различных вопросов подобного рода. Вы можете абсолютно полагаться на всю информацию и ответы на вопросы, подтвержденные адвокатом. Также составляется опись всего, что переходит в собственность покупателя с покупкой объекта недвижимости, в некоторых случаях может быть достигнуто соглашение о приобретении продавцом дополнительных предметов, таких как бытовые электроприборы, мебель и т.п.

Состояние объекта недвижимости

Целесообразно произвести изыскания о состоянии приобретаемого объекта и получить соответствующее заключение экспертов. Это поможет разобраться, находится ли приобретаемая недвижимость в полном порядке, или же существуют определенные проблемы. В последнем случае стоит оценить стоимость необходимых работ по приведению объекта в нормальное состояние.

Обмен контрактами

Как правило по факту обмена контрактами покупатель вносит 10% от стоимости объекта. В согласованный день и час адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит. В тоже время адвокат продавца также отправляет адвокату покупателя подписанный контракт. С этого момента контракт вступает в легальную силу.

На момент обмена контрактами дата его окончания должна быть оговорена и также включена в условия контракта. Продажа должна быть осуществлена до определенного дня, иначе вступят в силу различные штрафные санкции, предусматривающие уплату штрафов, которые как минимум могут включать в себя процент (интерес) на невыплаченную сумму до момента завершения сделки, т.е. внесение полного баланса. В худшем случае полное либо частичное удержание уплаченного на обмене контрактами.

Обычно на этом этапе покупатель должен застраховать приобретаемый объект, хотя это не относится к случаю, когда происходит задержка между обменом контрактами и заключительным этапом контракта, и покупатель указывается как заинтересованное лицо в страховке продавца. Страховка конечно же относится непосредственно к зданию, но не к его содержимому и дополнительным объектам, приобретаемым вместе с ним.

Между обменом контрактами и заключительным этапом

На этом этапе адвокаты обмениваются дополнительными уточняющими деталями сделки, соответствующими запросами, а также составляют черновик документа о передаче недвижимости. Именно этот документ впоследствии будет служить официальным свидетельством, подтверждающим факт передачи недвижимости, и будет предоставляться в Land Registry для перерегистрации владельцев в общегосударственном реестре. Завершение сделки происходит, когда форма TR1 и все соответствующие документы оформлены, и завершающий платеж зачислен на клиентский счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, т.е. изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее деньги переводятся на клиентский счет адвоката продавца (клиентский счет адвоката также известен как "эскроу счет"). Если продавец в свое время брал кредит в банке (финансовой компании) на продаваемую недвижимость, адвокат продавца должен подтвердить, что деньги полученные от продажи, будут использованы в пользу погашения кредита. Как только происходит погашение данного кредита, банк выписывает форму DS1, подтверждающую, что кредит выплачен.

Перерегистрация

Все имена регистрируются в HM Land Registry. Регистрационный налог (гербовый сбор - stamp duty) должен быть уплачен на TR1 в Inland Revenue (налоговый орган Великобритании), после чего на ваших документах проставляется специальный штамп, свидетельствующий о том, что налоговые сборы по сделке с недвижимостью были проплачены. Проштампованные документы предоставляются в Land Registry для регистрации.

Величина stamp duty зависит от стоимости недвижимости Сбор взымается как процент от стоимости недвижимости, но не стоимости ее содержимого и дополнительных объектов, приобретенных вместе с ней. Еще один дополнительный сбор должен быть внесен за регистрацию сделки, его величина опять-таки зависит от стоимости недвижимости.

В Осеннем Стейтменте 2015 г. было объявлено о новых правилах оплаты Stamp Duty для недвижимости buy to let и вторых домов, которые вступили в силу с апреля 2016 года.

С декабря 2014 г. ввелась прогрессивная система начисления гербового сбора. Каждая процентная ставка применяется только к части стоимости недвижимости, попадающей в соответствующий диапазон:

  • первые £125,000 цены на объект жилой недвижимости гербовым сбором не облагаются
  • гербовый сбор в размере 2% начисляется на часть стоимости от £125,000 до £250,000
  • 5%  - от £250,000 до £925,000
  • 10%  - от £925,000 до £1,5 млн
  • 12%  - свыше £1,5 млн 

Существуют переходные правила, которые применяются к тем, у кого обмен контрактами произошел до 4 декабря 2014 г., а завершение сделки – после этой даты. В этом случае есть возможность выбрать, по каким правилам будет начисляться гербовый сбор. 

Также обращаем внимание клиентов, использующих компании для приобретения жилой недвижимости: с 5 апреля 2015 года покупатели дорогостоящего жилья, выбравшие способ владения жильем через компанию (так называемые «enveloped»-сделки) столкнулись с дальнейшим увеличением налогов, так как налоговая ставка увеличилась на 1,5 ставки уровня инфляции.

Предлагаем два примера начисления гербового сбора по старым и новым правилам.

C апреля 2014 года ставкa гербового сбора на жилую недвижимость 15%, если владельцем недвижимости выступает юридическое лицо и стоимость недвижимости превышает 500 тыс фунтов. Это не относится к нежилым помещениям или недвижимости, предназначенной как для проживания, так и для других целей. Эта фраза означает, что если недвижимость имеет смешанные цели, то данное правило не распространяется. Для примера - квартира над офисом. Данное здание носит совмещенное предназначение, офис - коммерческое помещение, квартира - жилое помещение. Но так как общий титул недвижимости носит смешанные цели, то 15% SDLT не будет налагаться.

15% SDLT налагается на юридическое лицо, которое выступает в качестве покупателя. Таким лицом может выступать британская (включая форму партнерства с хотя бы одним корпоративным партнером ), либо компания любой юрисдикции.  Но важно отметить, что при приобретении актива  в виде недвижимости британской компанией, во-первых, компания не может поставить недвижимость в качестве расхода, понижающего прибыль компании в финансовом году, когда была совершена покупка, а во-вторых, при реализации актива, компания платит не налог на прирост капитала, а налог на прибыль компании.  

Вариант включения оффшорного доверительного фонда в выше обозначенную группу юридических лиц не резидентом UK рассматривался и обсуждался долго. После проведенной консультации правительство объявило, что на дискреционный доверительный фонд, который владеет собственностью, больше не будут распространяться новые правила, и не нужно будет платить ежегодный налог на жилую недвижимость. На данный фонд также не будут распространяться новые правила относительно налога на прирост капитала, но бенефициары, которые являются резидентами Великобритании, могут подпадать под существующие правила в отношении налога на прирост капитала, если доверенные лица реализуют полученный прирост, и бенефициары получат прибыль в Великобритании.

Тем не менее, в отношении налога на наследство, активы будут считаться находящимися в UK, и на фонд будет распространяться налог на наследство, действующий в Великобритании, с перерасчетом каждые 10 лет в отношении данных активов. Таким образом, фонд должен будет платить максимум 6% от стоимости активов, находящихся в UK, каждые 10 лет на основании стоимости активов, за вычетом действующей на тот момент необлагаемой суммы.

Мы хотели бы кратко охарактеризовать основные особенности дискреционного доверительного фонда:

В дискреционном доверительном фонде доверенные лица являются законными владельцами любых активов, таких как деньги, земельные участки или здания, которыми они владеют  на началах доверительной собственности. Такие активы называются имуществом, находящимся в доверительной собственности. Доверенные лица несут ответственность за то, чтобы фонд под их управлением действовал в интересах  бенефициаров.

Доверенные лица имеют право использовать доходы фонда по своему усмотрению. Они также имеют право решать, каким образом распределять капитал фонда. Доверенные лица могу также накапливать доход, добавляя его к капиталу.

ВНИМАНИЕ: C 2014 года снижена пороговая сумма для компаний-нерезидентов, приобретающих жилую недвижимость, и теперь гербовый сбор в размере 15% платится при покупке недвижимости, стоимость которой начинается с £500,000. Помимо этого налога существует налог на владение жилой недвижимостью, которая находится в собственности компаний-нерезидентов UK, и с 1 апреля 2015 года налог распространяется на  недвижимость стоимостью от £1 млн. Сумма данного сбора на недвижимость стоимостью от £1 млн. до £2 млн. составляет £7,000. С 1 апреля 2016 года введен налог на владение недвижимостью стоимостью от £500,000. Сумма данного сбора на недвижимость, стоимостью от £500,000 до £1 млн. составит £3,500. В последующие годы суммы этих выплат будут индексироваться в соответствии с индексом потребительских цен в сентябре предыдущего года. 

Вернемся к вопросу владения недвижимостью компанией нерезидентом UK на настоящий момент. С апреля 2015 года ежегодный сбор на жилую недвижимость составляет:

£3.500 в год для недвижимости стоимостью от £500,00 до £1 млн.

• £7.000 в год для недвижимости стоимостью от £1 млн. до £2 млн.

£23.350 в год для недвижимости стоимостью от £2 млн. до £5 млн.

£54.450 в год для недвижимости стоимостью от £5 млн. до £10 млн.

£109.050 в год для недвижимости стоимостью от £10 млн. до £20 млн.

£218.200 в год для недвижимости стоимостью свыше £20 млн.

Такой ежегодный сбор является повышенной нагрузкой для тех, кто живет в Великобритании, учитывая тот факт, что любой доход, заработанный здесь или ввезенный из-за границы для оплаты ежегодных платежей, облагается налогом. 

Кроме того, продажа жилой недвижимости, принадлежащей компании, на которую платиться данный налог на владение жилой недвижимостью, которая находится в собственности компаний-нерезидентов UK, облагается налогом на прирост капитала.

Оплата разницы увеличения стоимости (Profit Uplift) при покупке нового жилья

Иногда новая недвижимость покупается не напрямую от застройщика, а от продавца, который уже приобрел контракт на это жилье, то есть перекупается контракт на покупку недвижимости. В этом случае, помимо сумм, уплаченных застройщику, покупатель часто уплачивает продавцу еще и прирост стоимости данной недвижимости (контракта)  - Profit Uplift. Чаще всего это происходит на момент совершения сделки перепродажи, но есть вероятность перенести выплату увеличения стоимости на дату завершения строительства. Этого можно достичь путем ведения переговоров с продавцом, но результат не всегда бывает положительным.

Profit Uplift можно определить вычитанием стоимости, по которой продавец изначально купил квартиру, из стоимости, по которой она продается сейчас. Эта сумма обычно оплачивается новым покупателем на момент обмена контрактами, но входит в общую цену покупки,  поэтому к дополнительным расходам Profit Uplift  не приведет.

К примеру, покупается новая квартира общей стоимостью £285,000 с завершением строительства в 2018 году.

Некоторое время назад продавец купил эту же квартиру за £242,500. И оплатил за нее уже 10% от стоимости на обмене контрактами.

Profit Uplift таким образом составляет £42,500 (£285,000 - £242,500).

Суммы, оплаченные застройщику первым покупателем

Схема оплаты общей стоимости £242,000 при покупке квартиры в этом случае может выглядеть так:

  • 1 ноября 2015 – оплата резервационного сбора £2,000 для бронирования недвижимости;
  • Конец ноября - начало декабря 2015 – обмен контрактами. Сумма оплаты на момент обмена составит £22,250 что включает следующее:

- 10% от изначальной стоимости квартиры £24,250 (£242,500*10%)

- минус оплаченный ранее резервационный сбор £2,000; 

Итого £24,250  

Начало апреля 2016 – перепродажа контракта. Второй покупатель оплачивает первому:

- £24,250, ранее уплаченных застройщику первым покупателем;

- £42,500 – прирост стоимости недвижимости (контракта).

Далее второй покупатель оплачивает застройщику суммы по графику, оговоренные контрактом. Стоит не забывать о том, что первый покупатель в случае невыполнения графиков платежей вторым покупателем несет ответственность перед застройщиком в выполнении условий контракта.

Переезд

Теперь недвижимость ваша, и вы можете переехать в нее. Вы можете договориться с фирмой, профессионально занимающейся переездами, чтобы вам помогли. Как только вы окажетесь в вашем новом доме, вы обязаны известить об этом местные органы власти, официальных поставщиков коммунальных услуг, налоговую службу и многих других (телефонная служба, другие поставщики, неудовлетворенные кредиторы, не говоря уже о родственниках, друзьях и т.д.).

 

Если вам необходима более подробная информация, пожалуйста обращайтесь на наш электронный адрес. Или воспользуйтесь формой online запроса. Мы будем рады вам помочь.

 

наверх