Виды бизнеса, связанного с жилой недвижимостью и расходы, принимаемые для целей налогообложения

Есть три вида бизнеса, связанного с жилой недвижимостью:

• Меблированные апартаменты для краткосрочной аренды. Если недвижимость находится на территории Великобритании или Евросоюза, то деятельность этого бизнеса признается, как реализация для целей налогообложения, и при этом имеются условия, которым недвижимость должна соответствовать с точки зрения периода аренды, чтобы данное признание имело место. Английский бизнес по краткосрочной аренде выделен в отдельную категорию по отношению к данному бизнесу в Евросоюзе. Одним из следствий этого является то, что налоговая амортизация по машинам и оборудованию возможна
• Долгосрочная сдача в аренду немеблированных апартаментов. Одной из особенностей данного вида бизнеса является то, что нет возможности применять налоговую амортизацию по машинам и оборудованию, используемым для бизнеса. Данный момент может очень злободневным, так как налоговая амортизация в коммерческой недвижимости стала применяться чаще
• Долгосрочная сдача в аренду меблированных апартаментов. Для этой категории бизнеса также не применима налоговая амортизация по машинам или оборудованию. Однако, имеется возможность применения ежегодного вычета в размере 10% от суммы ренты, уменьшенной на расходы (такие, как муниципальные сборы и коммунальные платежи), которые, как правило, несет арендатор.

Для налоговых льгот по убыткам прошлых периодов последние два вида бизнеса объединены с другим видами бизнеса по недвижимости как в Великобритании, так и за ее пределами (включая краткосрочную сдачу мебелированных апартаментов за пределами Евросоюза). При этом убытки бизнеса по недвижимости в Великобритании или за ее пределами могут быть признаны для целей уменьшения налогооблагаемой прибыли только данного вида бизнеса.

Расходы на ремонт по меблированным и немеблированным апартаментам.

До 1-го апреля 2013 в отношении налога на прибыль и до 6-го апреля 2013 в отношении подходного налога расходы на замену машин или оборудования могли уменьшить налоговую базу для бизнеса по сдаче в аренду меблированных и немеблированных апартаментов.

Это было возможно при условии, что ни налоговая амортизация, ни вычеты по износу не были применены, и это должно было применяться последовательно.

Но это больше не применимо в отношении расходов, понесенных после указанных дат.

В отношении меблированных апартаментов по-прежнему существует 10%-й вычет по износу, но для немеблированных апартаментов есть только трактовки прецедентного права в отношении различия между капитальными и текущими затратами в отношении ремонта. Несомненно, количество таких прецедентов в праве будет только увеличиваться. В то же время, имеется неопределенность в отношении конкретных вопросов, которые могут возникнуть.

Для всех видов бизнеса существующее прецедентное право позволяет признавать замену части цельного объекта имущества, как ремонт, при соблюдении определенных условий. Однако, если замена является модернизацией, то она не может быть квалифицирована, как ремонт.

Поэтому необходимы изменения в налоговом законодательстве, чтобы соответствовать современным реалиям.

Например, замена одинарного остекления на двойное ранее считалось модернизацией. Теперь это считается заменой на современный эквивалент. В то же время, когда речь идет о предметах, которые не являются неотъемлемыми частями других объектов, полная замена будет признаваться капитальными затратами.

Имеется налоговая льгота в отношении «инструментов» бизнеса, но, по мнению налоговых органов, это не применимо к большинству активов, используемых в бизнесе по сдаче в аренду недвижимости.

Поэтому в отношении данного бизнеса очень важно с точки зрения налогооблагаемой прибыли определить, является ли заменяемая часть неотъемлемой составляющей другого объекта (как в случае замены компонентов встраиваемых объектов), или заменой самостоятельных объектов (если они не являются встраиваемыми). Различие между встраиваемыми и отдельно стоящими объектами неочевидно, но такова позиция налоговых органов в настоящий момент.

Мы настоятельно рекомендуем получить в нашей компании Law Firm Ltd юридическую и налоговую консультацию перед тем, как предпринимать какие-либо действия.

Мы будем рады ответить на Ваши вопросы по телефонам в Лондоне +44 (0) 207 907 1460. Вы можете также воспользоваться формой online запроса.