Увеличение ставки гербового сбора Stamp Duty для недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду, и вторых домов

На протяжении многих лет недвижимость, купленная с целью последующей аренды (схема «buy to let»), имела огромную популярность. Растущие цены на недвижимость, увеличивающийся спрос на аренду и низкие ставки по ипотечным кредитам позволяли все большему количеству  лендлордов получать существенный  доход от сдаваемого в аренду жилья. Однако предстоящие изменения в ставке гербового сбора Stamp Duty  могут резко изменить ситуацию и привести к тому, что инвесторам в жилую недвижимость и владельцам вторых домов будет необходимо более тщательно и детально планировать предстоящую покупку и потенциальную доходность второй недвижимости, чтобы увеличить прибыль и избежать возможных потерь.

Недавно объявленные изменения по увеличению гербового сбора (Stamp Duty), который должны будут платить владельцы вторых домов и объектов недвижимости buy to let, вступят в силу с апреля 2016 года и добавят 3% к каждому из уровней гербового сбора.

В результате данных изменений, с апреля 2016 гербовый сбор на недвижимость buy to let, например, стоимостью £450,000, возрастет с  £12,500 до £26,000.  В таблице ниже можно видеть, как изменится ставка налога с апреля 2016 г. в зависимости от стоимости покупаемой недвижимости.

Многие лендлорды уже обеспокоены тем, что доходность инвестиций buy to let снижается, и для некоторых это может быть последней каплей.

За этот год это уже вторая крупная проблема для инвесторов buy to let. В Летнем Стейтменте 2015 было объявлено о снижении для  лендлордов возможности вычитать проценты по ипотечному кредиту из арендной прибыли при расчете налогооблагаемого дохода. Это изменение будет вводиться с 2017 по 2020 год, и ожидается, что оно сильно снизит доходность от инвестиций в недвижимость buy to let, и даже сделает многие текущие объекты  buy to let, купленные в ипотеку, неприбыльными.

Напомним, что в настоящее время лендлорды могут вычитать проценты по ипотечным кредитам из арендной прибыли и оплачивать налог только из оставшейся суммы. Таким образом, если арендный доход по недвижимости buy to let составляет £20,000 в год, а проценты по ипотечному кредиту £13,000 в год, то налог необходимо платить только с оставшейся суммы £7,000. Этот налог составит £1,400 для плательщиков базовой налоговой ставки (20%), £2,800  для плательщиков более высокой ставки (40%), и £3,150 для плательщиков по дополнительной ставке (45%). На протяжении трех лет, начиная с 2017 года, это будет меняться, и больше не будет возможности вычитать проценты по ипотеке  перед расчетом налогооблагаемой суммы. Вместо этого появится возможность вычитать 20% базовой  налоговой ставки на эту сумму.

Таким образом, возвращаясь к прошлому примеру, по новым правилам необходимо будет платить налог со всей суммы дохода £20,000, но на £13,000 из них можно будет получить возврат 20% (£2,600). То есть, если вы являетесь налогоплательщиком по базовой ставке, то сумма налога не изменится и останется, как и ранее, на уровне £1,400 (£20,000*20% - £2,600). Однако если вы платите налоги по более высокой ставке, то по новым правилам сумма налога для вас увеличится и составит £5,400, а для налогоплательщиков по дополнительной ставке сумма налога по новым расчетам возрастет до £6,400. Получается, что проценты по ипотеке должны будут подняться совсем не на много до того уровня, когда налогоплательщики более высокой ставки налогов останутся вообще без дохода после уплаты налогов. Для налогоплательщиков базовой ставки, на первый взгляд, ситуация не изменится, однако в связи с тем, что налоги теперь будут рассчитываться от всей суммы перед вычитанием процентов по ипотеке, многие из налогоплательщиков стандартной ставки могут автоматически перейти на оплату налога по более высокой ставке, тем самым значительно увеличивая сумму оплачиваемого налога при том же доходе.   

Изменения Stamp Duty также могут сказаться в долгосрочной перспективе на рынке недвижимости, снизив интерес к типу недвижимости buy to let с апреля 2016 г.,  так как потенциальные инвесторы могут пересмотреть привлекательность инвестиций в рынок жилой недвижимости.

Однако, в коротком интервале до апреля 2016 года, эти изменения также могут привести к временному  повышению цен на недвижимость buy to let. Медлившие до этого инвесторы поспешат купить недвижимость сейчас, до введения налога в действие в апреле 2016 г.

Намерения правительства

По планам министерства финансов Великобритании, увеличение гербового сбора Stamp Duty для объектов недвижимости buy to let должно привести к выравниванию непропорциональной на данный момент ситуации на рынке недвижимости между лендлордами, владеющими  жилой недвижимостью с целью получения прибыли, и теми, кто покупает жилую недвижимость для собственного проживания.

По словам Джорджа Осборна "… люди, покупающие дом чтобы сдать его в аренду, не должны тем самым вытеснять с рынка семьи, которые не могут позволить себе покупку недвижимости для жизни………все больше и больше недвижимости покупается в качестве buy to let или как вторые дома. Многие из них покупаются без привлечения ипотеки, и соответственно, на них не распространяются ограничения, которые я ввел ранее касательно вычитания процентов по ипотечному кредиту из арендной прибыли; многие такие дома покупаются лицами, не проживающими постоянно в этой стране».

Эта ситуация привела к тому, что старающиеся приобрести свое первое жилье покупатели соревнуются с профессиональными инвесторами. По сравнению с  2004 годом количество людей, арендующих жилье в частном секторе, возросло на 56%. Законодатели надеются снизить привлекательность недвижимости buy to let  для инвесторов и  тем самым сделать жилье более доступным для людей, покупающих свою первую недвижимость.

Планируется, что деньги, собранные с помощью увеличения Stamp Duty, будут потрачены на увеличение жилищного бюджета, который будет использован на строительство 400,000 новых домов к концу десятилетия. Половиной этих домов будут “starter homes”, доступные  покупателям первого жилья со скидкой 20%, и другие 135,000 будут частью схемы 'Help to Buy'.

К чему приведут изменения

Увеличение Stamp Duty вызвало резкую критику со стороны профессионалов индустрии  недвижимости  и лендлордов-инвесторов,  многие из которых назвали повышение налога «катастрофой для сектора частной аренды». Чтобы сделать инвестиции buy to let более прибыльными, лендлордам будет необходимо переложить финансовую ношу увеличенного Stamp Duty на арендаторов, что в свою очередь приведет к увеличению арендной платы на жилье и снизит стандарты сдаваемой недвижимости, так как на поддержание высокого стандарта недвижимости у лендлордов просто не останется средств.

Другая причина, по которой лендлорды будут вынуждены поднять арендную плату –  избежать убытков, если ставки по ипотеке возрастут.

Также изменения приведут к тому, что новым лендлордам будет сложнее проникнуть на рынок недвижимости buy to let. Уже существующий разрыв между предложением жилья в аренду и постоянно возрастающим спросом увеличится еще больше, что в свою очередь, может привести к увеличению арендной платы.

На что стоит обратить внимание

Лендлордам buy to let и владельцам второй недвижимости (second homes) необходимо отслеживать текущие изменения, так как пока все детали нововведения еще не объявлены.

Пока не понятно, как именно будут контролироваться изменения Stamp Duty на недвижимость buy to let и вторые дома. Например, нет точного понимания того, какая именно недвижимость будет определяться понятием «second home» (второй дом), и как быть покупателям, которые окончательно еще не решили, как именно они планируют использовать покупаемую недвижимость. Не обозначено, как будет определен «второй дом» в отношении  иностранных покупателей, проживающих и  владеющих основной недвижимостью за рубежом.

Если вы уже владеете вторым домом в Великобритании, и недвижимость куплена с помощью ипотечного кредитования, то стоит обратить внимание на налоговые изменения, объявленные в отношении ипотечной ставки в Летнем Стейтменте, которые могут привести к снижению арендной прибыли в ближайшие годы.

Планирующим покупку недвижимости инвесторам сейчас, особенно в случае покупки с привлечением ипотеки,  необходимо тщательно просчитать будущую доходность недвижимости на годы вперед, с учетом недавних налоговых изменений. 

Тем, кто давно рассматривал покупку недвижимости buy to let без привлечения ипотеки, но откладывал этот шаг, стоит действовать незамедлительно, так как покупка этой же недвижимости buy to let с апреля 2016 года уже повлечет за собой дополнительные расходы на Stamp Duty.

Эффективные решения от Law Firm Limited

В последнее время налоговая ситуация в UK изменяется  достаточно динамично, и если у вас есть заинтересованность в каких-либо действиях на территории Великобритании, подобные изменения необходимо тщательно отслеживать. Иногда, вследствие таких изменений, старые меры становятся недостаточно эффективными. Специалисты Law Firm Limited помогут вам найти новый подход в изменившейся ситуации, подобрать новые варианты и разработать новые меры с целью минимизации последствий данных изменений.

Каждый случай покупки жилья, в том числе buy to let, индивидуален. Мы оценим каждый индивидуальный случай с точки зрения потенциальной доходности с помощью долгосрочного финансового планирования и привлечения эксперта по налогам. Последние изменения в отношении гербового сбора SDLT, конечно же, меняют экономику инвестирования. Наши специалисты, при правильном подходе и тщательной проработке каждой индивидуальной ситуации, найдут решение, при котором негативный эффект от вышеописанных нововведений будет минимален.

Мы будем рады проконсультировать вас по вопросам приобретения недвижимости и сопровождающему сделку налоговому планированию и разработать решение, которое будет эффективным именно для вас.

Если вам необходима более подробная информация, обращайтесь к нам.

Мы будем рады вам помочь.